КВАРТИРНЫЕ ТОВАРИЩЕСТВА: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ. «ВРУБАЕМСЯ» В СИТУАЦИЮ

 

 

 

 

 

 

 

 

Недалёк тот день, когда, согласно принятому закону, практически все дома должны стать квартирными товариществами (КТ). Мы собрали наиболее часто встречающиеся вопросы, которые силламяэсцы задают друг другу и редакции с просьбой дать разъяснения. Ответы мы постарались получить с помощью человека бывалого – Александра ГАМАЗИНА, председателя правления нарвского Объединения квартирных товариществ. Итак, начнём.

 

 

- Тогда и делать ничего не надо: после 1 января 2018 года в этом доме КТ возникнет «автоматически» (в силу нового Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах). Создание новых КТ будет производиться в порядке служебного задания держателем Регистра при уездных судах. Кого назначить управляющим новым КТ держатель регистра будет определять сам. Что касается действующих КТ, то либо будет подтверждено их существование как юридических лиц, либо будет предложено пройти новую регистрацию. Нужно иметь в виду, что при, так сказать, принудительном создании КТ жителей не будут спрашивать, кого бы они хотели видеть управляющим. Вероятно, пройдёт конкурс среди фирм, имеющих лицензию на управление КТ.

 

 

- Что касается малоквартирных домов, то вряд ли им стоит беспокоиться. Ну, будет назначен держателем Регистра управляющий, что от этого для дома изменится? Всё равно решения (ремонты, реновации, дополнительные взносы на них) будут приниматься на общем собрании квартирособственников. Однако если будет желание сохранить самостоятельность, то можно КТ создать, а ревизионная комиссия для малоквартирных домов необязательна. То есть жители малоквартирных домов (четыре, шесть, восемь квартир) не останутся без управления своей недвижимостью: управляющим может быть лицо (физическое или юридическое) на несколько КТ.

 

 

- Других сроков законодательство сейчас не предусматривает.

 

 

- В этом случае будет считаться, что в доме существует КТ с назначенным управляющим. Государство не принудительно будет назначать управляющего жилым домом (как не назначает «принудительно» директоров круглосуточно работающих предприятий), а будет обеспечивать профессиональное управление этим беспрерывно действующим жизненно важным объектом, каковым является многоквартирный жилой домом с прилегающей недвижимостью (то есть с коммуникациями, магистралями и т.д.). Условно это действие можно сравнить с судебным назначением банкротного управляющего (в России есть термин – внешнего управляющего), если уж само объединение квартирособственников не в силах этого сделать. Здесь следует заметить, что как действующий сейчас Закон о КТ, так и новый Закон о КС и КТ устанавливает, что предмет квартирной собственности управляется также и соглашением квартирособственников, то есть через квартирное товарищество, а вопросы обычного управления решаются большинством голосов (§ 34, часть 2 и § 35, часть 2). Надо иметь в виду, что будет продолжать действовать также и Закон о некоммерческих объединениях – в тех ситуациях, которые не урегулированы новым законом.

 

 

- Новый закон подробно будет регулировать ответственность юридического лица – управляющей фирмы – см. § 27 Закона КС и КТ. В частности, в этой норме установлено, что если управляющая фирма причинила нарушением своих обязанностей ущерб квартирному товариществу и оно не может удовлетворить свои требования за счет имущества этой фирмы, то за рассматриваемый ущерб несет ответственность член правления управляющей фирмы (правда, если он не докажет, что и фирма, и он лично как член правления исполняли свои обязанности с обычно ожидаемым прилежанием).

 

- Есть типовые документы для оформления КТ. Какие дополнительные условия при создании КТ могут вносить квартировладельцы, не нарушая закон? Типовых документов для оформления КТ законодательство, конечно, не содержит, но многолетняя практика выработала множество такой документации: и учредительный договор, и устав, и различные Положения – о ревизионной комиссии, о придомовой парковке, о порядке проведения общих собраний и т.д. Новый закон о КС и КТ по-прежнему предусматривает Устав товарищества, в которое можно вносить самые разные регламентации жизни дома. Разумеется, не нарушая при этом нормы законодательства о квартирной собственности и квартирных товариществах.

 

- Самая главная из них состояла в том, что для экономии средств на управление создавались товарищества, объединяющие несколько многоквартирных домов. Еще один недостаток, который, как (извините за сравнение) при нетрезвом зачатии дитя, будет всё «детство» преследовать новорожденное товарищество, это неправильно выбранное правление. Наш опыт говорит, например, что нельзя включать туда людей «с ходу» на учредительном собрании; лучше, если вы заранее обговорите и согласуете эти кандидатуры. Помните, что речь идет об управлении не объединением филателистов.

 

 

- «Режим коллективной ответственности», о котором часто говорят в Силламяэ (имея в виду возможные отключения всего дома от подачи воды, газа и теплоснабжения за долги нескольких квартир), - термин, на мой взгляд, региональный. В Нарве, например, мы давно избавились от таких попыток монополистов, и как раз тем, что из 380 многоквартирных домов создали товарищества в 320 из них. И если наличие индивидуальных договоров по воде и газу еще как-то спасает от отключения всего подъезда за большую задолженность, то при отсутствии КТ сейчас практически невозможно оградиться от прерывания теплоснабжения: слишком большой пиетет перед монополиями испытывают и местные власти, и государство в лице судов и департаментов по конкуренции. Могущественное лобби «Ээсти Энергия» заставляет упомянутые структуры забывать, что все мы называем наше государство социальным. Но в таком обществе продажу тепла, воды и газа населению нельзя  приравнивать к продаже колбасы (любимое сравнение монополистов – не нравится, мол, цена на тепло или вообще нет денег на данную покупку, то и товара не будет).

 

 

 

«Новый закон, объединяющий законы о квартирном товариществе (КТ) и квартирной собственности (КС), принимается в интересах банков-кредиторов и предприятий-монополистов» - это мнение представителя эстонской юридической фирмы «Rada Õigukeskus OU» Марины Сухневой, озвученное ещё в январе нынешнего года (см. "Деловые ведомости”). Далее – по тексту публикации (с небольшими сокращениями):

 

«Видно, что идёт усиление прав и гарантий монополистов-поставщиков коммунальных услуг и банков в ущерб правам и свободам собственников жилья. "Собственники квартир навсегда закрепляются за квартирными товариществами, устанавливается их коллективная имущественная ответственность по долгам всего дома, а само квартирное товарищество практически нельзя ликвидировать”, - отметила юрист. Данную систему она охарактеризовала как "новое крепостное право”.

 

Сухнева напоминает, что уже в 1995 году был принят Закон "О квартирных товариществах”, который устанавливал принудительное членство в КТ. Новый закон делает такое принудительное членство в КТ еще и обязательным, и автоматическим.

 

"За это время люди оплатили из своего кармана покупку амортизированного жилого фонда, приватизацию земли, многие влезли в реновационные кредиты. Коллективная обязанность по долгам дома в условиях долгового кризиса и постоянного повышения цен на коммунальные услуги многим просто не по карману”,- считает юрист. Она уверена, что новый принудительно-обязательный статус КТ противоречит Конституции Эстонской Республики. По мнению юриста Сухневой, столь "странный” с точки зрения прав собственников квартир закон принят в интересах конкретных фирм и предприятий.

 

Она описала нынешнюю ситуацию на северо-востоке Эстонии, в которой привычные места жительства покидают в поисках заработка сотни людей, а тысячи семей не в состоянии оплачивать свое жилье.

 

"Монополисты и банки потери прибылей не хотят. Интересы этих игроков и должен обеспечивать новый закон”, - заявляет эксперт. Сухнева уверена, что новый закон "закрывает” все неудобные для таких фирм пробелы, например, заставляя КТ заключать общие договоры с поставщиками услуг на весь дом, а не как прежде - каждый собственник заключал такие договоры индивидуально и отвечал за их выполнение лично. Юрист Сухнева заявляет, что неправдой является утверждение, что эстонское государство не вмешивается в экономику. Эстонский законодатель из числа правых партий всегда принимал законы в интересах банков и монополий, утверждает она:

 

"Это из-за них должник по ипотеке, отдав квартиру банку, все равно не освобождается от долга, а продолжает платить. Это при них монополисты получают прибыли не за счет конкуренции на рынке, а из рук власти за счет законов. Это из-за них ценообразование коммунальных услуг недоступно общественному контролю и услужливо штампуется государственными инспекциями».

 

…Обратите внимание, что мнение г-жи Сухневой (юриста) и мнение журналиста (обывателя) совпадают, хотя мы и не знакомы.

 

Порадовало, что так же думают и другие люди. Как мы уже сообщали, в Таллине прошла конференция на тему: «Пробелы в законе о квартирной собственности и квартирных товариществах», в которой участвовали и силламяэсцы. На форуме отмечалось, что законом о КТ на них возложены несвойственные функции, в частности, борьба с должниками (на выделенное полужирным шрифтом прошу обратить особое внимание). Когда у каждого квартирособственника имеются личные договоры с поставщиками тепла, воды, газа, электричества, он отвечает сам за себя (за исключением того, что входит в понятие «идеальная часть дома»). Накопил долги – жди, что твою квартиру могут сначала «обесточить», а затем и продать. И, казалось бы, всем всё ясно. Но монополистам лень самим заниматься юридическими процедурами с «единоличниками» (не тот масштаб), поэтому пусть голова болит у КТ, пусть оно бродит по судебным инстанциям, но сначала денежки монополисту отдай «за себя и того парня».

 

Предположим, можно должнику «отрубить» электричество, газ, с водой уже сложнее (хотя долги на доме будут «висеть»), а с теплом - вообще атас, если в доме «централка». Продавцы тепла, не мудрствуя лукаво, сначала пригрозят, а потом «примут меры», в результате которых без горячей воды останется весь дом. И куда вы, регулярно платящие за «коммуналку», пойдёте жаловаться? В суд? Ну-ну... Как говорится, исходя из вышеизложенного, нужна серьёзная гражданская инициатива по внесению изменений в закон.

 

Суть: продавец лично мне продаёт свой товар (услугу), я лично его оплачиваю, а то, что сосед задолжал, – это ваши (предприятия и клиента) проблемы. Так ведь будет честно? Иначе ни КТ, ни какая-то иная форма управления не сумеет защитить нас от коллективной ответственности. Для примера – ситуация у наших соседей. В Кохтла-Ярве некоторые дома, имеющие статус КТ, остались без теплоснабжения и практически прекратили свое существование как жилые помещения. Они обесценились? Еще как!

 

Повторюсь, избежать коллективной ответственности можно, лишь заключив индивидуальные договоры на снабжение коммунальными услугами, как, например, по электричеству, но это должно быть принято на законодательном уровне. Нет сомнения, что КТ будут созданы - вольно или подневольно. Важно, чтобы на ажиотаже в стиле «хватай мешки, вокзал отходит!» люди не принимали скоропалительных решений. При создании КТ (и тут с Александром Гамазиным нельзя не согласиться) следует очень внимательно относиться к выборам правления. Этот шаг, как женитьба или замужество: надо обдумать и выбрать супруга или супругу. И лучше, если он (она) будет полноценным партнёром и помощником, чем бесполезным или взбалмошным соседом.

 

 

 

Источник