МИФЫ И ПРАВДА О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ: ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ В КВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

 

 

 

 

 

Maja Tööstuse 93

Foto: Rauno Volmar 

 

С появлением в Эстонии квартирных товариществ как нового для людей явления с новыми правилами и непонятными общественными отношениями возникли и связанные с товариществами мифы, которые укрепились в сознании квартирособственников и передаются ”из уст в уста”, пишет "МК-Эстония".

 

Мифология о квартирном товариществе не является безобидной, она часто препятствует осуществлению прав и обязанностей членов КТ, приводит к ошибочным решениям и судебным искам. Все потому, что мифология далека от действующего законодательства.

 

Поскольку в Эстонии, в недалеком будущем, членом квартирного товарищества должен стать каждый собственник квартиры в многоквартирном доме, пора разоблачить некоторые мифы.

Многие квартирособственники верят, что жилой дом со всеми техническими коммуникациями и земельный участок принадлежат квартирному товариществу, которое и должно за дом отвечать. Поэтому они мало интересуются состоянием дома, равнодушны к делам товарищества, поскольку уверены, что каждый отдельный квартирособственник за дела КТ не отвечает.

На самом деле весь дом целиком, с крышей, лифтами и фасадами, с трубами водоснабжения и канализации, с системой вентиляции и теплоснабжения, с земельным участком находится в долевой собственности всех собственников квартир этого дома. Товариществу не принадлежат здание или его технические коммуникации. Товариществу делегированы только хозяйственные обязанности квартирособственников по содержанию дома и земельного участка в порядке, а собственностью КТ является лишь оборудование для исполнения своих обязанностей, например, компьютер, газонокосилка и денежные средства товарищества в банке.

Однако делегирование хозяйственных функций товариществу не означает, что с собственников квартир снимается их собственная обязанность по содержанию всего дома в надлежащем порядке так, чтобы никому не причинялся вред. Эта обязанность собственников должна состоять из активных действий, например, в своевременном принятии на собраниях решений, необходимых для обслуживания дома; в постоянном контроле каждым собственником всех систем в квартире и в доме и в информировании товарищества о проблемах.

Если из-за ненадлежащего обслуживания дома причиняется ущерб квартире в случае протекания крыши, или лицу, повреждения человека сосулькой с крыши, то все собственники квартир отвечают за ущерб солидарно с КТ.

Некоторые собственники квартир уверовали в миф, что их собственность неприкосновенна и они могут перекраивать свою квартиру как угодно и без спросу: расширять квартиру за счет лоджии или лестничного пролета, соединять несколько комнат или даже две квартиры в одну, менять или срезать радиаторы, переносить технические коммуникации и т. п.

Инициаторы таких самовольных ремонтов часто действуют без проектной документации, представителей товарищества в квартиру не пускают, отказываются от оплаты ”прирезанной” в личное пользование площади. Они же, в случае плановой замены систем водо- или теплоснабжения, препятствуют доступу строительного подрядчика в квартиру или требуют от товарищества возместить расходы на евроремонт частей квартиры.

Действительно, 32-я статья Конституции Эстонской Республики провозглашает, что собственность неприкосновенна, и каждый имеет право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Но во второй части этой 32-й статьи предусмотрена также возможность ограничивать это право на основании закона для защиты общих интересов.

Есть законы, которые в интересах всех квартирособственников ограничивают права отдельного собственника квартиры. Так, Законом о вещном праве не допускается существенное изменение долевой собственности, например, перестройка несущих стен и технических коммуникаций в квартире, включая радиаторы отопления, без согласия всех квартирособственников дома.

В Законе о квартирной собственности установлена обязанность собственника допускать в квартиру представителей КТ или строителей, если это необходимо для содержания долевой собственности в порядке (ликвидация аварий, ремонты).

Если член КТ препятствует указанным работам, ему придется заплатить неустойку за простой строителей, а возможно и возместить вред, причиненный аварией другим квартирособственникам. При этом сам собственник не вправе требовать возмещения расходов по восстановлению застроек, не предусмотренных проектом, например ”короб” в ванной комнате, закрывающий коммуникации, доступ к которым должен быть всегда обеспечен.

Сегодня разрешение на перестройки в квартире можно получить в местном самоуправлении при условии, что против не возразил ни один квартирособственник дома (Закон о строительстве).

Широко распространен миф о том, что квартирное товарищество может и должно решать все проблемы дома. Поэтому квартирособственники требуют от председателя решительных действий, если соседи по подъезду шумят или заливают квартиру, или оказалось занято парковочное место, или хочется увеличить прихожую за счет лестничной площадки. Со своей стороны, товарищества пытаются голосованием на собрании решать вопросы организации парковки возле дома или сдачи в аренду общих помещений.

На самом деле полномочия квартирного товарищества ограничены законом в соответствии с целями учреждения этого объединения собственников квартир для хозяйственного обслуживания дома. Товарищество полномочно заниматься и решать на общих собраниях только вопросы, связанные с содержанием дома и земельного участка в порядке.

Товарищество не полномочно решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции квартирособственников и решаются по соглашению, под которым должны поставить свои подписи все собственники дома.

К исключительной компетенции квартирособственников относятся вопросы организации парковки, если имеет место изменение хозяйственного назначения земли, и установление порядка пользования парковочными местами. Вопрос пользования общими помещениями дома также должен оформляться соглашением собственников квартир, а не решаться на собрании товарищества без стопроцентного участия и голосования ”за”, такие решения не обязательны к исполнению. Также расширения квартиры за счет лоджии и лестничной площадки необходимо согласие всех собственников дома, подписи под которым должен собирать сам заинтересованный собственник, а не квартирное товарищество.

Есть ряд вопросов, связанных с проживанием в многоквартирном доме, которые собственники квартир должны решать сами. Собственник должен сам вызывать полицию, если соседи шумят и нарушают правила общественного порядка, благоустройства или содержания домашних животных, установленных местным самоуправлением. Председатель правления КТ не обязан заниматься такими вопросами. За повреждение квартир соседей отвечает прежде всего собственник, из квартиры которого произошел залив или пожар, а вовсе не товарищество. Поэтому оформление документации происшествия и расчеты соседей между собой за повреждение квартиры — это обязанность самих собственников, а не КТ.
 

 

Марина Сухнёва, юрист KETA ÕIGUSBÜROO, магистр права

"МК Эстония"