На этот раз в разговоре корреспондента «СВ» с руководством АО «МЕКЕ
Силламяэ» будут затронуты текущие и перспективные вопросы, с которыми
сталкиваются предприятие и его клиенты.
Торопиться не стоит
- таково мнение главного инженера «МЕКЕ» Сергея Плишкина по поводу ухода домов на самостоятельное хозяйствование. Как мы уже сообщали, с июня 2015 года три многоквартирных дома обрели статус квартирных товариществ. Есть «брожение умов» и в других домах. Немало этому способствуют разговоры о «часе Х»: по закону с 1 января 2018 года все многоквартирные дома должны стать КТ.
(на фото: Сергей Плишкин, источник: prospekt.ee)
«Есть ли нужда торопиться, «подгонять коней»? Может, сначала стоит продумать, как КТ будет жить? Некоторые люди, преследуя (есть подозрение) свои интересы, распространяют слух о том, что, мол, «МЕКЕ» с 2018 года перестанет существовать, а потому чем раньше дом отправится в самостоятельное хозяйствование, тем лучше.
Это не так. Предприятие будет работать и далее, но частично его функции поменяются. Новый закон предусматривает возможность для юридических лиц быть управляющими в КТ, таким образом, «МЕКЕ» может продолжить управлять жилыми домами, поменявшими свой статус, если их собственники выразят такое желание. Домам, решившим стать КТ, «МЕКЕ» готово предложить услуги, без которых не обойтись.
От чего хочется предостеречь, так это от «голого энтузиазма» при уходе на самостоятельное хозяйствование. Руководству КТ ведь предстоит не только квартплату собирать и по счетам расплачиваться, но и обеспечить обслуживание дома. А дом - не отдельная квартира, где всё более-менее ясно. Чтобы обеспечить качественное обслуживание дома, нужны определённые знания в области теплофизики, экономики, психологии, юриспруденции и т.п.
Кстати, председатель КТ должен иметь соответствующий сертификат, подтверждающий уровень его компетенции”, - считает г-н Плишкин.
Аргументы и факты
«Товарищества заключают договоры с разными фирмами, выбирая наиболее дешёвый вариант. Мы делаем то же самое, но при этом выполняем «надзор собственника» за качеством работ. У нас есть специалисты, которые могут осуществлять данную функцию. КТ без этого до недавнего времени обходились, но сейчас муниципалитет обязал их также осуществлять «надзор собственника» при проведении капитальных работ. Для этого, чтобы не попасть впросак, нужно будет нанимать независимого эксперта.
Не все председатели КТ могут объективно оценить технические тонкости. Зачастую отдаются во власть коммерческим товариществам, которые, со своей стороны, заинтересованы не только в получении единовременного заказа на работу, но и в дальнейшем регулярном обслуживании. Извлечение прибыли – основная цель фирм, предлагающих свои услуги. У «МЕКЕ» другая задача: путем выполнения работ предприятие обеспечивает бесперебойную работу домовых систем и может планировать свою деятельность более эффективно.
Установка нового теплоузла в доме, находящемся под управлением «МЕКЕ», стоит около шести тысяч евро, а в некоторых товариществах это обходится в 10-12 тысяч. Причём теплоузлы одинаковые. Затем, когда начинаются сбои, часто руководители КТ обращаются к нам за консультацией. Я лично их давал на месте. Видел, как много лишнего ставится на агрегаты.
Это как на автомашине «прибамбасы»: выглядит «круто», но не играет никакой роли в работе теплоузла, зато цена за счёт «наворотов» выросла. Убедить председателя КТ, не имеющего технических знаний, в том, что «так будет лучше», фирме труда не составляет. Не спорю, в городе есть и очень грамотные председатели и сильные квартирные товарищества.
«МЕКЕ» имеет договоры с поставщиками на запчасти. Поскольку у нас в управлении около ста домов, то оптовые приобретения обходятся дешевле, чем разовые для отдельного дома. Задача обеспечивать дома бесперебойным электропитанием, тепло- и газоснабжением, делать своевременную уборку территории нами выполняется. Мы проводим ремонты и в квартирах домов, которые находятся под управлением «МЕКЕ», но уже за отдельную плату. В случае если у «МЕКЕ» есть договор на техническое обслуживание с КТ, то мы имеем дело с председателем КТ, но берем и заявки от собственников квартир”, - пояснил свою позицию г-н Плишкин.
Обыденная жизнь
При уходе в КТ необходимо учесть и черный сценарий, тогда в любом случае не промахнёшься. Скажем, без технических аварий ни один дом не обходится. Реакция на них зависит от ряда факторов. Назову только два: первый – знание систем жизнеобеспечения дома, второй – быстрота, с которой удастся справиться с ЧП. Неслучайно же в «МЕКЕ» существует бригада АТП (аварийно-технической помощи). Она может быстро локализировать аварийную ситуацию. В наших домах мы это можем сделать, а в КТ, где нет АТП и с «МЕКЕ» на это услугу договор не заключён, как быть? Пример из жизни: на пятом этаже в КТ потекла труба, пока выясняли, что да как, вода просочилась до третьего этажа. Стали искать слесаря, а он на «Спутнике». Пока слесарь доехал, пока воду перекрыл, шесть квартир оказались залитыми. Это не «страшилки», а обыденная жизнь.
«МЕКЕ» не собирает взносы в ремонтный фонд ежемесячно в виде равных платежей, как это делают в КТ, но при возникновении необходимости проведения крупных ремонтных работ капитального характера управляющий представляет общему собранию собственников дома ценовые предложения, из которых они могут выбрать наиболее подходящий вариант. В этом случае «МЕКЕ» рассчитывает суммы взносов для каждой квартиры, исходя из желания собственников и на определенное время. Собственники всегда смогут проверить сметы на работы и факт оплаты счетов их производителю.
Ничего сверх этого «МЕКЕ» не начисляет. Поэтому (просто совет), если вы не хотите оставаться под управлением «МЕКЕ», то, став КТ, продумайте варианты технического обслуживания по договору с нашим предприятием», - сказал главный инженер.
Ремонты сделаны, ремонты продолжаются
В октябре АО «МЕКЕ Силламяэ» начало формировать пакет заказов на работы капитального характера на 2016 год. Те работы, что были запланированы ранее, практически уже выполнены. В первую очередь это касается крыш домов.
«Рубероидная кровля реновирована в этом году на доме N 33 по улице Юрия Гагарина. Она была последней в общем перечне домов с мягкими кровлями. То есть все мягкие кровли в домах, находящихся под управлением нашего предприятия, заменены. Вы полняем работы по шиферным кровлям.
Это проблематичнее, поскольку стоимость их реновации выше, чем мягких. Да и дома в основном малоквартирные, что затрудняет создание целевого фонда на ремонт. А шиферу уже лет под шестьдесят, он начинает ломаться. Пока шиферная кровля обновлена всего на пяти домах. Ведутся работы по реновации отмостки у домов, которые приняли решение о необходимости такого ремонта», - сказала руководитель «МЕКЕ Сил ламяэ» Галина Буркова.
По её словам, за последние годы реновированы электросистемы в местах общего пользования в 60 процентах домов, находящихся под управлением «МЕКЕ». Кстати, в домах, где электрооборудование в местах общего пользования было реновировано пять лет назад, сейчас проходит очередное сертифицирование. Оно от квартировладельцев не потребует дополнительной оплаты, так же как и обследование газоснабжения в домах, которое по закону должно проводиться раз в четыре года. По газовым сетям составляются акты, если обнаружены неисправности. «МЕКЕ» устраняет неполадки, после чего представители технадзора вновь пройдут по домам, чтобы составить окончательный акт о соответствии внутридомовых газовых систем действующим требованиям.
Замену теплоузлов осталось провести только в трети домов. Продолжаются замена дверей в подъездах, установка козырьков над ними и скамеек около домов. По осени, как всегда, прочищаются желоба водосточных труб. «Владельцы квартир в домах, которые мы обслуживаем, сами выбирают приоритеты капитальных работ.
Например, в этом году около одиннадцати домов (в рамках программы софинансирования со стороны муниципалитета) решили отремонтировать внутридворовые дороги. Однако было и такое: проводили по 6 собраний квартировладельцев, но они так и не решились вложиться в ремонт дороги около своего дома. Теперь же, когда программа закончилась, обижаются на нас и на городскую власть», - посетовала г-жа Буркова.