Четыре подъезда снизу доверху в итальянской керамической плитке. Пол из
керамгранита. Перила из нержавейки. Бесшумные болгарские лифты.
Облицовка фасада – особо стойкой разноцветной штукатуркой. Пандусы у
подъездов, тротуары из брусчатки. Столь богато обустроенной многоэтажки,
как дом № 7/2 по Верхнепечёрской, мы в Нижнем Новгороде ещё не видели.
Трудно представить, что содержать дом таким образом можно, взимая с
жителей плату по муниципальному тарифу… Обычную панельную девятиэтажку с
20-летним «пробегом» привёл в нынешнее состояние Михаил ШВЫГАНОВ,
который возглавил правление ТСЖ в 2003 году. Михаил Иванович поделился с
«Жилищным вопросом» своими принципами содержания дома.
Экономить на потреблении
Девятнадцать лет назад, когда Швыганов
сюда переехал, дом не блистал ухоженностью. Было много строительных
недоделок; на текущий ремонт и содержание здания денег не хватало. Их
требовалось найти. Но где? Повысить тариф для собственников? Михаил
Иванович нашёл другой способ – сэкономить.
– Первым делом я начал
выстраивать отношения с ресурсоснабжающими организациями. Сделали
ревизию договоров – оказалось, что мы существенно переплатили. Добились
перерасчёта за три года.
Параллельно установили домовые приборы
учёта и начали расплачиваться с ресурсниками не по нормативу, а за
реально потреблённые объёмы. Это ещё один источник ощутимой экономии.
Появилась возможность пустить средства на облагораживание дома.
–
Но из первых денег наводить внешний лоск было рано, – делится
стратегией Швыганов. – Сначала нужно устранить факторы, из-за которых
дом постоянно теряет деньги. Поэтому мы начали с ремонта не подъездов, а
коммуникаций.
Исключить аварии
Пересмотрели и саму прокладку коммуникаций. Например, полипропиленовые трубы горячего водоснабжения подвесили к потолку:
–
Сделали хорошие уклоны, а у пластин на стояках увеличили диаметр:
вместо 50 миллиметров сделали сотку. Всё это обеспечивает хорошую
циркуляцию горячей воды. А теплоизоляция труб помогает экономить на
гигакалориях.
Конечно, элеватор можно было не ремонтировать: не так он был плох. Но принцип Швыганова – не доводить до аварийных ситуаций:
–
Затыкать дырки дорого. Если вы будете обслуживать свои сети так, что
исключите аварийный ремонт, то у вас появятся дополнительные деньги на
ремонт текущий.
Очертить границы
В то же время добились
пересмотра границ эксплуатационной ответственности с ресурсниками.
Раньше эти границы проходили по тепловому пункту, и за теплопотери или
ремонт кабеля отстёгивали собственники:
– Мы собирали деньги,
чтобы отремонтировать магистральный трубопровод. Теперь границы нашей
ответственности проложены по фундаменту дома.
У Швыганова
несколько образований, и все как на подбор: техническое, юридическое и
экономическое. Окончив политех с красным дипломом, он работал на
приборостроительном заводе в Севастополе, потом замом коммерческого
директора крупного торгового дома в Нижнем. Поэтому в бухгалтерские
документы ТСЖ он вникал со знанием дела:
– Например, одна из
ресурсоснабжающих организаций выставила по итогам года 229 тысяч рублей
доплаты. Пересчитал – 82 тысячи лишние. Добился перерасчёта. А мог бы
просто подмахнуть счёт и оплатить.
Вот так, по зёрнышку,
сколачивалось экономическое благосостояние дома. И только приведя в
порядок коммуникации и отстояв границы, Швыганов взялся за ремонт самого
здания.
Ремонтировать дорого и надолго
Подход Швыганова к
ремонту кому-то может показаться шикованием. Однако, по его расчётам,
«экономичный» ремонт оказывается совсем не экономичным:
– Через
полгода побелка стёрта, стены исписаны – впору заново ремонтировать. Я
всегда использую новые и лучшие материалы, способные прослужить по
максимуму. Мы не так богаты, чтобы делать дешёвый ремонт.
Например,
подъезды. Стены отделаны керамической плиткой, пол из керамгранита,
подвесные потолки из гипсокартона. Эстетика – раз. Удобство в уборке –
два. Долговечность – три.
– А этому ремонту уже 10 лет! Если бы я экономил в традиционном
представлении, я бы за это время был вынужден сделать уже несколько
ремонтов. Или крыша. Минимальный срок её службы после ремонта – 10 лет.
Много ли вы видели крыш, которые проходят этот «испытательный срок»?
Дело не только в материалах, но и в скрупулёзном контроле работ:
–
На крыше я заставил рабочих полностью снять старый материал, сделать
расшивку межпанельных швов, гидроизоляцию и цементную стяжку. На все
скрытые работы подписывал отдельные акты приёмки. И вот результат:
одиннадцатый год не течёт! Сейчас нет проблем с информацией: все
требования к работам можно найти в интернете.
Швыганов заключает договоры с подрядчиками только на работы.
Материал покупает сам – как правило, у производителей:
–
Это выгодно со всех сторон. И по цене. И тем, что в отношениях с
подрядчиками у меня есть место для маневра. И тем, что материал
гарантированно оригинальный.
Предмет особой гордости Михаила
Ивановича – внешний вид дома. С торцов он утеплён пенопластом и по всему
фасаду отделан особо прочной декоративной штукатуркой трёх цветов, с
которыми гармонирует единый бордовый цвет балконов.
– Я посещаю
все строительные выставки, в курсе всех новых материалов и технологий.
Взять эту штукатурку – её гвоздём не процарапаешь, она не лопается, не
выгорает на солнце, не тускнеет под дождями. Кто скажет, что ей уже
четыре года? А посмотрите на соседний дом. В прошлом году оштукатурили
голубым, а уже сейчас выгорел, пошёл пятнами. Межпанельные швы заделаны
то чёрной, то белой мастикой. Неэстетично. Вот до чего доводит
неправильная экономия.
Впрочем, недавно Михаила Ивановича
пригласили в этот соседний дом управляющим. Людям понравилось, как начал
преображаться ещё один сосед, за управление которым Швыганов взялся
раньше: серый фасад здания стал кораллово-жёлто-белым. А скоро
разноцветным – фиолетово-жёлто-белым – станет и бывший «голубой».
Дом
же № 7/2 поражает доведённостью до ума. Для Швыганова нет мелочей.
Например, он потребовал от интернет-провайдеров все провода в подъезде
заключить в единый короб.
Уважать права, напоминать об обязанностях
Швыганов рулит товариществом уже 13 лет, дом процветает, внутренние конфликты его не сотрясают.
–
Собственники ( не наши, а вообще) почему-то привыкли общаться с
правлением с позиции «вы нам должны». Да, мы должны. Но и вы много чего
обязаны. Например, установить индивидуальные приборы учёта. У нас в 60%
квартир их нет. И я никого не заставляю. Не хотите?
Тогда не
обессудьте, что мы выставим вам счёт с повышающим коэффициентом. Или
заставим платить по числу реально проживающих. Я не могу не требовать
выполнения законных требований и тем самым не защищать законопослушных
собственников. Человек, установивший счётчик, не обязан платить за воду,
потреблённую квартирантами, пущенными в квартиру без счётчика…
В
общем, удивительное дело: глава ТСЖ не горит на работе, у него есть
время на выставки-поездки-саморазвитие, к нему в дом среди ночи не
врываются жильцы, он спокойно может уехать в отпуск с женой и тремя
сыновьями-погодками, а дом не просто в хорошем, а в идеальном состоянии!
Почему?
Наверно, потому, что нет имитации кипучей деятельности,
нет горячки, стремления во всем поучаствовать лично. Есть стратегия,
есть спокойная планомерная работа. Есть доверие к своим работникам и
отсутствие страха перед делегированием им своих полномочия – есть
правильно выстроенная «вертикаль власти»:
– Собственники редко
звонят мне лично. Знают, что многие вопросы можно решить с электриком,
дворником, сантехником, паспортисткой.
И только если проблема не решается на их уровне, за дело берусь я.