ОПЯТЬ ПРО ВОДОКАНАЛ - ЮРИДИЧЕСКОЕ МНЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема:
Расчёты между представителем собственников недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ и водным предприятием (прим. - Sillamäe Veevärk AS).


I Обстоятельства:

Собственник квартиры по адресу Виру 12-хх, Силламяэ, Л. Г****а предоставила заявление, в котором просила дать юридическую и правовую оценку договорных отношений между Виру 12 и Sillamäe Veevärk AS, а также между собственником по Виру 12-хх и Sillamäe Veevärk AS.

По содержанию вопрос заключается в желании Л.Г****вой получить юридическую оценку правильности используемой в отношениях с собственниками квартир жилого дома по адресу Виру 12, Силламяэ, системы учета услуг водного предприятия и оплаты за услуги водного предприятия.

На настоящий момент, оплата услуг водного предприятия (оплата за потребленную воду и услуги канализации) осуществляется де-факто по показаниям водомеров, установленных в квартирах. Оплату производит каждый собственник квартиры напрямую водному предприятию. К подлежащий оплате сумме добавляется расчитываемая отдельно по каждой квартире разница между показаниями квартирных водомеров и, так называемого, общедомового водомера, то есть, водомера, установленного в месте ввода водопроводной сети в данный жилой дом.

Для правового анализа были предоставлены следующие документы:

• Протокол собрания участников долевой собственности от 8 декабря 2001 года (имеются в виду собственники квартир жилого дома по адресу Виру 12, Силламяэ)
• Дополнение номер 2 к решению собрания от 8 декабря 2001 года жильцов дома номер 12 по бульвару Виру, без даты.
• Протокол номер 1 общего собрания дома по улице Виру 12 от 25 июля 2004 года.
• Договор купли продажи питьевой воды и очистки сточных вод от 10 декабря 2001 года.
• Уведомление Sillamäe Veevärk AS номер 150 от 18 октября 2011 года.

II. Правовые основания:

Основным вопросом является определение порядка измерения потребленных услуг водного предприятия и порядка расчета за них.

Стороны договора, заключаемого между водным предприятием и конечным потребителем услуг водного предприятия, в случае жилых домов, определяются в соответствии с положениями частей 1 и 5 параграфа 8 Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования. Часть 1 параграфа 8 Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования, четко устанавливает, что в значение данного конкретного закона, клиентом водного предприятия является собственник недвижимости, водопроводно канализационная сеть которой соединена с водопроводно-канализационное сетью общего пользования.

В соответствии с частью 1 параграфа 50 и частью 1 параграфа 54 Закона об общей части Гражданского Кодекса, недвижимостью является земельный участок и связанные с ним строения и сооружения. Земля может находиться в долевой собственности нескольких совместных собственников.

В соответствии с параграфом 1 Закона о квартирной собственности предметом квартирной собственности является земельный участок, находящийся в долевой собственности собственников квартир. То есть, все собственники квартир являются собственниками земельного участка, на котором расположен жилой дом, в смысле части 3 параграфа 70 Закона о вещном праве.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы закона, необходимо прийти к выводу, что в части многоквартирных домов клиентами водного предприятия являются все собственники квартир данного дома совместно. Соответственно, все собственники водного предприятия являются во взаимоотношениях с водным предприятием солидарными должниками.

Часть 5 параграф 8 Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования устанавливает, что «Если земля находится в совместной собственности, то для забора воды из сетей общего пользования, или отвода сточных вод, заключается один  письменный договор на основании решения большинства сособственников, с их полномочным представителем в соответствии с параграфом 72 Закона о Вещном праве. Одной стороной договора соответствующее водное предприятие и другой стороной, все собственники данные недвижимости через своего представителя».

Таким образом, закон о водопроводных канализационных сетях общего пользования содержит, в том числе, и ссылку на порядок, в соответствии с которым назначается представитель собственников квартир при заключении договора на потребление услуг водного предприятия в данном случае закон о водопроводно канализационных сетях общего пользования отсылает к закону о вещном праве, а именно, к параграфу 72 данного закона. 1 параграф 72 Закона о вещном праве устанавливает, что совместные собственники определяют вопросы, связанные с управлением совместной собственностью на основании соглашения всех совместных собственников или решения большинства сособственников.

Таким образом, обычной практикой необходимо считать такую практику, при которой собственники квартир в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном параграфом 72 Закона о вещном праве, назначает представителя, которым может быть как физическое лицо, так и квартирные товарищества. Данный представитель  заключает договор с водным предприятием.

Так как сособственники являются солидарными должниками и эти солидарные должники назначили своего представителя во взаимоотношениях с водным предприятием, то все расчеты за потребленные услуги водного предприятия должны идти через этого представителя.

Далее возникает вопрос измерения потребленных услуг. Часть 1 параграф 15 Закона о водопроводно канализационных сетях общего пользования устанавливает, что измерение потребленных на недвижимости услуг осуществляется единым водомером, установленным на недвижимости и, принимая во внимание положение частей 1 и 5 параграфа 8 Закона о водопроводно канализационных сетях общего пользования, измерения осуществляется для всей недвижимости, а не для её мыслимых долей. То есть, речь идет о, так называемом, общедомовом водомере.

Указанные выводы подтверждаются, в том числе, и судебной практикой Эстонии, в  которой сложились определенные подходы к вопросу о том, кто может быть клиентом водного предприятия и к вопросу измерения потребляемых услуг водного предприятия и расчетов за них.

16 июня 2004 года Государственный суд вынес решение по гражданскому делу номер 3-2-1-80-04 по иску AS Narva Vesi против Владимира Е*****а, Татьяны Е*****ой и Марии Е*****ой о взыскании 1 774 кроны 85 сентов. В данном решении Государственный суд обращает внимание на необходимость соблюдения водным предприятием следующего принципа:
измерение воды в жилом доме производится общедомовым водомером, который устанавливает водное предприятие (параграф 15 п. 1 Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования).

30 ноября 2005 года Государственный суд вынес решение по гражданскому делу номер 3-2-1-106-05 в иске AS Narva Vesi против квартирного товарищества Даумана 18, о взыскании 23 782 кроны 74 сентов.

AS Narva Vesi представило в суд иск против квартирного товарищества Даумана 18, о взыскании 9 898 крон 84 сентов (позднее сумма иска была увеличена до 23 782 кроны 74 сентов). Согласно представленному 3 апреля 2003 года исковому заявлению между истцом: AS Narva Vesi, и ответчиком: квартирным товариществом Даумана 18, возникли договорные отношения по договору, подписанному 17 ноября 1998 года. На основании этого договора истец оказывал ответчику услуги обеспечения водой и канализацией. Ответчик не отказался от оказываемых услуг, но оплачивал эти услуги частично, начиная с 1 сентября 2002 года. По мнению ответчика, обязанность оплаты услуг водного предприятия лежала на каждом из собственников квартир раздельно. Каждая квартира оплачивает свои счета согласно показаниям индивидуальных водомеров.

В своем решении от 30 ноября 2005 года в деле номер 3-2-1-106-05 Государственный суд определил, что оплату за потребляемые услуги водоснабжения и канализации должны вносить собственники недвижимости, а не собственники каждой отдельной квартирной собственности. Интересы собственников недвижимости может представлять, в том числе, и квартирное товарищество по решению сособственников. Государственный суд указал, что клиентом водного предприятия не может быть каждый квартирособственник отдельно.

6 октября 2006 года Государственный суд принял решение в гражданском деле номер 3-2-1-25-08, в котором подробно рассмотрел применение большинства положений Закона о водопроводных канализационных сетях общего пользования.

В данном решении Государственных суд особо подчеркнул следующие обстоятельства:
стороной договора на потребление услуг водного предприятия (договора водоснабжения) может быть исключительно и только или собственники недвижимой  вещи или, если имеется соответствующее полномочие от собственников, образованное в доме квартирное товарищество.

В  решении от 30 апреля 2008 года Государственный суд подчеркнул, что:

"Коллегия уже нашла ранее, что присоединяющимся к общей сети водоснабжения и канализации и, исходя из этого, клиентом водного предприятия может собственник принадлежащей к недвижимости водной сети и канализации или, исходя из этого,  владельцы или собственники квартирных собственностей (квартир), в качестве собственников недвижимости, могут быть клиентами только совместно (смотри решение Государственного суда 30 ноября 2005 года в гражданском деле номер 3-2-1-106-05)”.

III Правовой анализ ситуации

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

1. Заключённый между сторонами 10 декабря 2001 года договора купли-продажи питьевой воды и очистки сточных вод без номера (далее - договор) в части субъектов договора полностью соответствует положениям Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования. Стороной договора является с одной стороны вводное предприятие, с другой все совместные собственники через своего представителя.

2. Также соответствует закону установленный договором порядок учета воды и сточных вод. Пункт 4.1. договора устанавливает, что измерение потребленных услуг осуществляется на основании водомера, установленного вместе ввода водопровода в здание. Данное положение соответствует части 1 параграфа 15 Закона о водопроводно-канализационных сетях общего пользования.

3. Стороны, пунктом 6.1. Договора, установили порядок расчетов за потребленную воду. Пункт 6.1. Договора устанавливает что водное предприятие производит начисление за потребленные услуги на основании квартирных водомеров, а разницу между показаниями квартирных водомеров и показаниями так называемого общедомового водомера распределяет между собственниками квартир на основании решения общего собрания лиц, проживающих в доме.

Таким образом, собственники данной недвижимости совместно определили порядок расчета за воду, который, в целом, соответствует требованиям закона: расчет идет по показаниям так называемого общедомового водомера.

Стороны оговорили иной, чем предусмотренный законом метод распределения воды между сособственниками.

В общем порядке представитель сособственников, то есть госпожа Г****ва, должна была бы оплатить всю потребленную в доме воду по показаниям так называемого общедомового водомера. После этого, представитель сособственников должна была бы распределить этот платеж между сособственниками в порядке и на основаниях, установленных решением сособственников.

В данном случае, водное предприятие не выставляет, как это делается в общем порядке, счет за потребление воды представителю сособственников, а берет на себя часть обязанностей представителя сособственников.

Принимая на себя дополнительные обязательства, которые не предусмотренны законом, водное предприятие должно бы было, в данном случае, установить и плату за данные дополнительные услуги, то есть, за сбор и обработку показаний водомеров и пр.

Принимая во внимание обстоятельства данного спора, водное предприятие могло бы рассмотреть возможность возврата к схеме учета воды по показаниям общедомового водомера, без учета показаний квартирных водомеров, и выставление единого счета представителю сособственников, который должен быть оплачен представителем сособственников в полном объеме.

Либо, если водное предприятие продолжает оказание дополнительных услуг (учет  показаний квартирных водомеров, распределение платежей за воду между собственниками и пр.), то водному предприятию стоило бы рассмотреть вопрос определения платы за данные услуги.

4. Протокол номер 1 собрания участников долевой собственности от 8 декабря 2001 года является соответствующим закону при одном условии: из представленных документов нельзя сделать вывод о том, кто принимал участие в принятии решения.

Дело в том, что собрание сособственников правомочно только в том случае, если в собрании принимают участие все сособственники квартирных собственности. Данный вывод, среди всего прочего, базируется и на мнение Государственного суда в деле номер 3-2-1-146-10. Причем, необходимо учитывать, что в понимании закона собственниками квартиры в собственности считаются также собственники нежилых помещений. Есть эти условия соблюдены, то данное решение собрания, в целом, соответствует положениям части 1 параграф 72 Закона О вещном праве и части 5 параграф 8 Закона о водопроводных канализационных сетях общего пользования. Из протокола явно следует, что волеизъявление совместных собственников недвижимости состояло в заключение договора на покупку услуг водного предприятия. Кроме того, сособственники установили внутренний порядок распределения расходов по покупке услуг у водного предприятия, что не противоречит закону.

5. Дополнение номер 1 к решению от 8 декабря 2001 года, без даты, определяет изменение внутреннего порядка расчета между сособственниками и к  рассматриваемой ситуации не имеет отношения.

6. Дополнение номер 2 к решению собрания от 8 декабря 2001 года, без даты, еще раз подтверждает, что волеизъявление сособственников заключалась в оплате воды по показаниям так называемого общедомового водомера. Пункт 1 еще раз четко устанавливает, что сособственники регулируют распределение расходов услуг водного предприятия, измеренные на основании показаний так называемого общедомового водомера. К сожалению, в части действительности решения данного собрания также невозможно сделать определенный вывод. Из приложенных документов не ясно, принимали ли в данном собрании участие все сособственники недвижимости или нет. Если нет, то данное решение не действительно.

7. Протокол номер 1 общего собрания дома по Виру 12 от 25 июля 2004 года. Госпожа Г****ва указывает на этот протокол как на недействительный. Непонятно рассуждение госпожи Г****ой о недействительности данного протокола связи с тем, что ее никто не освобождал от должности уполномоченной в доме по адресу Виру 12, Силламяэ. Госпожа Г****ва является представителем сособственников во взаимоотношениях с водным предприятием. То есть лицом, которое уполномочено действовать от имени сособственников и в соответствии с волеизъявлением  сособственников. Сособственники могут, в любой момент, уточнить содержание своего волеизъявления или изменить его. Мнение представителя, при этом, не имеет никакого значения. Таким образом, причины по которым госпожа Г****ва считает решение указанного собрания недействительным, не имеют юридического содержания.

Что касается содержания данного решения по существу, то оно еще раз подтверждает, что первоначальным решением собственно сособственников было производить расчеты по так называемому общедомовому водомеру. Только в решении от 25 июля 2004 года сособственники принимают решение ходатайствовать перед AS Sillamäe Veevärk об изменении условий договора и оплату потребленной воды производить по показаниям квартирных водомеров. То есть, из данного решения можно  однозначно сделать вывод о том, что первоначальным волеизъявлением сособственников было производить расчеты по так называемому общедомовому водомеру, что полностью соответствует требованиям закона.

Исходя из вышеизложенного, необходимо прийти к следующим выводам:

Закон и судебная практика достаточно четко определяют порядок учета потребления услуг водного предприятия. Принятый в отношениях между сособственниками недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, и водным предприятием, порядок учета отличается от установленного законом.

Учет услуг, фактически, происходит по суммарному показанию квартирных водомеров, к которым добавляется разница между суммой показаний квартирных водомеров и показаниями так называемого общедомового водомера. При этом водное предприятие, вместо сособственников, производит распределение обязанностей по оплате образовывающейся разницы. То есть, фактически, водное предприятие предъявляет к оплате потребленные услуги, измеренные так называемым общедомовым водомеров. Однако, при этом, водное предприятие, во-первых, создает у собственников квартир впечатление, что они оплачивают потребленные услуги по квартирным водомерам, к которым добавляется непонятные для собственников потери, а во-вторых, водное предприятие вместо сособственников занимается распределением расходов, связанных с пользованием недвижимостью, находящейся в долевой собственности, между сособственниками.

Как уже было сказано выше, с нашей точки зрения, в данном случае стоило бы рассмотреть вопрос о возврате к схеме расчетов прямо установленной законом, либо  же ввести плату за оказание услуг по поквартирному учету потребленной воды, распределению платежей между жильцами и за сбор платежей с каждой квартиры.

Необходимо подчеркнуть, что из всех решений сособственников недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, четко вытекает то, что волеизъявлением сособственников было производить учет услуг по показаниям так называемого общедомового водомера. В данном случае, применяемый водным предприятием способ учета,  согласно условий договора, также не соответствует решению собрания сособственников. Сособственники четко между собой решили вопрос о распределение между сособственниками расходов, связанных с потребляемыми в пользу предмета долевой собственности услугами водного предприятия.

Госпожа Г****ва была назначена представителем сособственников недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ. Учитывая то, что все сособственники уполномочили  госпожу Г****ву быть их представителем, то можно считать, что между госпожой Г****вой и сособственниками возник договор поручения. В отношении с водным предприятием госпожа Г****ва является тем единственным представителем сособственников, через которого стороны должны вести свои расчеты. В свою очередь, госпожа Г****ва должна сама распределять сумму платежей за потребленные услуги водного предприятия между сособственниками недвижимости, в соответствии с положениями закона, либо на основании договорённости (то есть, либо пропорционально доли каждого в совместной вещи, на основании положений параграфа 75 Закона о вещном праве, либо другим способом, на основании решения сособственников).

Что касается водного предприятия, то водное предприятие не обязано участвовать в распределении расходов между сособственниками, так как это является необоснованным вмешательством в правах сособственников со стороны третьего лица.

В практике данный вывод означает то, что счет за потребленные услуги водного предприятия, выставленные на основании показаний так называемого общедомового водомера должен предъявляться в полной сумме к оплате госпоже Г****вой, а она, в свою очередь, должна распределять уплаченные с её стороны суммы между сособственниками, в соответствии с решением сособственников, либо в соответствии с положениями закона.

IV Предложения

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

1. Стороны установили отличный от предусмотренного законом порядок распределения и сбора платежей за услуги водного предприятия.

2. Данный порядок устанавливает для собственников недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, более льготные, чем это предусмотрено законом, условия распределения и сбора платежей за услуги водного предприятия.

В случае, если представитель сособственников желает отказаться от данного льготного порядка распределения и сбора платежей за услуги водного предприятия, то  следует установить следующий порядок, непосредственно соответствующий закону:

1. Измерение потребленных на недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, услуг водного предприятия так называемым общедомовым водомером.

2. Предъявление счетов на оплату потребленных на недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, услуг водного предприятия в сумме, соответствующий показаниям так называемого общедомового водомера.

 

3. Счет на оплату услуг в полном размере должен предъявляться уполномоченному представителю дома (в данном случае, госпоже Г****вой). В случае, если данный порядок расчетов не устраивает сособственников (а не отдельно госпожу Г****ву), сособственники могут расторгнуть договор или изменить представителя в данных отношениях. Расторжение договора с водным предприятием может быть решено общим собранием сособственников.

Принимая во внимание выводы суда в деле номер 3-2-1-146-10 в данном собрании должны участвовать все сособственники недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ. До тех пор, пока такое решение, принятое собранием, в котором участвовали все сособственники не представлено, продолжает действовать существующий договор и расчеты должны производиться по действующему порядку или через существующего представителя, то есть, через госпожу Г****ву.

В случае прекращения договора, если не будет заключён другой договор, водное предприятие может прекратить оказание данному дому услуг водного предприятия. Государственный суд в своем решении в деле номер 3-2-1-25-08 указал, что отсутствие договора на водоснабжение является основанием для прекращения оказания услуг водоснабжения (пункт 13 данного решения).

Разумным представляется разослать всем сособственникам недвижимости по адресу Виру 12, Силламяэ, письма, которыми разъяснить сособственников, что система учета потребляемых услуг и расчета за них, приводится в соответствие с заключенным между сторонами договором и законом. Отдельно необходимо подчеркнуть что счет за потребленные домом услуги водного предприятия в полном объеме должна оплачивать госпожа Г****ва, которой, в свою очередь, сособственники недвижимости должны возмещать её расходы. Данное разъяснение позволит избежать возникновения в дальнейшем подобных недоразумений.

 

Андрей Матвеев
Магистр права
Alinea Õigusbüroo 

 

 

 

---