ОТВЕТ МИНИСТРА ЮСТИЦИИ О СОДЕРЖАНИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ С ДОЛГАМИ

 

 

 

 

 

 

 

7 июня 2016г в Таллине на Тоомпеа состоялась встреча представителей Ассоциации руководителей квартирных товариществ г. Кохтла-Ярве и Силламяэского Объединения квартирособственников с советниками канцлера юстиции.

 

Встреча была организована Ольгой Ивановой – депутатом Рийгикогу и явилась продолжением темы, обсуждавшейся на конференции квартирных товариществ 7 мая 2016 года – Законе о квартирных товариществах. Встреча была посвящена новой редакции Закона и проблемах, которую приносит эта редакция в деятельность КТ. Задача делегации квартирных товариществ Ида-Вирумаа состояла в том, чтобы ознакомить канцлера права через его советников с конкретными пунктами закона о КТ, которые противоречат Конституции Эстонской республики, наносят ущерб собственности жителей Эстонии и даже лишают жилья добропорядочных жителей страны.

 

Подробнее на сайте infosila.ee мы об этом писали 26 июня 2016 года. Во время встречи канцлеру права, через советников, было передано подробное письмо от Силламяэского Объединения квартирособственников и депутатов Городского Собрания – Гульнары Сидоренко, Игоря Сухарукова, Андрея Окаманчука и Олега Култаева.

На днях от Министра юстиции получено подробное письмо, которое приводим ниже.

 

---

 

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ
 
Правовая комиссия госсобрания                                  
Министерство экономики и коммуникации
Министерство окружающей среды

 

Наше: 27.10.2016 № 10-4/7721-1
 
 
Из-за изменения уклада жизни людей во многих местах Эстонии появились дома, которые частично и полностью не используются. Проблемой, требующей отдельного решения, являются многоквартирные дома, в которых часть квартир имеют задолженности или по существу заброшены, а в других еще проживают люди.  Такие дома зачастую из-за недостаточной тепловой энергии или водоснабжения настолько разрушены, что нормальное проживание в них – особенно  в отопительный период – невозможно. Обычно это старые дома с центральным отоплением, с центральным энерго- и водоснабжением, где из-за долгов части квартир от сети может быть  отключено только здание в целом. 
 
Как правило, квартирные дома находятся в частной собственности и по принципам, условленным в правопорядке Эстонии, собственники должны сами заботиться  (напр. через квартирные товарищества) и нести ответственность за содержание и хозяйствование их дома. При этом собственники могут  применять к не выполняющим свои обязательства жильцам частноправовые средства правовой защиты.
 
Частноправовые средства правовой защиты могут быть действенными только при наличии определенных социально-экономических предпосылок, что в первую очередь означает то, что для заброшенных квартир или квартир с долгами должна быть изыскана возможность найти новых собственников или арендаторов, при помощи которых в дальнейшем можно будет обеспечить эффективное содержание дома. К сожалению, в Эстонии есть регионы (в частности Ида-Вирумаа), где людей становится все меньше и нахождение новых жителей нереально. Есть примеры, когда в таких домах судебные исполнители долгое время пытаются принудительно продать квартиру по существу за несуществующую цену, которая не покрывает даже образовавшихся долгов. 
 
По оценке Министерства юстиции при планировании дальнейших шагов необходимо выделить два типа многоквартирных домов: 
 
1) Дома, где имеются собственники квартир, которые регулярно не платят за общепотребляемые существенные услуги (отопление, вода), но где эти проблемы можно решить путем предъявления к недобросовестным собственникам квартир требования о взыскании задолженности, а при необходимости, и о принудительном отчуждении квартиры в рамках исполнительного производства. В таких домах квартирные собственности должны иметь значительную экономическую ценность, а также возможных заинтересованных покупателей.
 
2) Дома, в которых проблемы уже настолько серьезные, что отчуждение отдельных  квартирных собственностей или выселение из дома недобросовестных и неплатежеспособных собственников квартир проблем данного многоквартирного дома из-за плохого или отсутствующего центрального отопления или водоснабжения или  т.п. не решит.  Как правило, к покупке  таких квартир особого интереса никто не проявляет и их продажа не бывает удачной или займет неразумно много времени.
 
В отношении домов, входящих в первую группу, в действующем праве имеются все основные необходимые инструменты для решения их проблем, однако  они могли бы быть дополнены или улучшены следующим образом:
 
1) В настоящее время квартирные товарищества или сообщества собственников квартир должны в случае взыскания задолженностей через суд платить госпошлину в зависимости от размера задолженности. Если в доме есть только один должник, то уплата госпошлины не особенно влияет на других собственников, но если должников много и задолженности большие, то это повлияет существенно на собственников,  исправно исполняющих свои обязанности, поскольку госпошлина платится за их счет. Правда, если суд взыщет задолженность с должника, то должник должен возместить  также судебные расходы, в т.ч. госпошлину, однако на практике реальность зачастую такова, что даже судебные исполнители не могут получить деньги от должника.
 
Если ситуация с не исполняющим свои обязанности собственником квартиры стала уже крайне неблагоприятной, то квартирное товарищество может также инициировать против него банкротное производство. В случае возбуждения банкротного производства квартирному товариществу необходимо по требованию суда,  в дополнение к госпошлине,  платить временному банкротному управляющему  в определенных случаях также зарплату, которая может составлять от 1000 до 1500 евро.  В случае неуплаты этой суммы временный управляющий не будет назначен и суд не сможет приступить к анализу, объявлять ли в отношении должника банкротство или нет.  
 
Все перечисленные выше денежные обязательства влияют на других собственников квартир с одной стороны  демотивирующими, чтобы заниматься взысканием задолженностей с должников и решением парализующей весь дом проблемой, и другой стороны прямым денежным обязательством для тех собственников квартир, которые добросовестно и своевременно платят за теплоэнергию, воду и прочие общие услуги.  Для устранения описанных демотивирующих факторов следовало бы предусмотреть для суда возможность освободить квартирные товарищества или сообщества собственников квартир  от  обязательной уплаты госпошлины при подаче иска к собственнику квартиры – должнику. В дополнение у суда должна быть возможность освободить квартирное товарищество или сообщество собственников квартир, при желании инициирования банкротного производства против долговременного должника, от предоплаты вознаграждения банкротного управляющего. А поскольку  банкротные управляющие все же  имеют право получать за свою работу вознаграждение, то для этого необходимо изыскать дополнительные возможности из госбюджета.   
 
2) Зачастую потребление тепловой энергии, воды или канализации, газа или прочих подобных существенных благ производится собственниками квартир сообща через квартирное товарищество или сообщество собственников квартир, и это по причине, что пункт присоединения, по которому предприниматель предоставляет существенное благо собственникам квартир, является для всего многоквартирного дома общим. В ситуации, когда один или несколько собственников квартир не платят за потребленное ими существенное  благо,  квартирное товарищество или сообщество собственников квартир может  уплатить предпринимателю также только часть от стоимости услуги.  Поэтому у квартирного товарищества или сообщества собственников квартир возникает перед предпринимателем задолженность, по которой на основании закона исчисляются пени в условленном размере. Зачастую предприниматель устанавливает  в своих типовых условиях размер пени,  который в основном превышает размер, установленный законом.  
 
Как правило, нет причин считать, что установленный таким образом, т.е. при помощи типовых условий, размер пени является недопустимым. Но с другой стороны, это очередное дополнительное обязательство именно для тех честных собственников квартир, которые уже заплатили за свою часть, например, тепловой энергии. Поэтому в отношении оказываемых квартирным товариществам или сообществам собственников квартир жизненно важных услуг (как тепловая энергия, водопровод и канализация общего пользования, газ, электричество) можно было бы за несвоевременную оплату поставляемых благ уменьшить размер пени до размера, установленного в § 113 Обязательственно-правового закона. Министерство юстиции считает, что в соответствующей области следует внести в специальные законы необходимые изменения. 
 
3) К вышеуказанному обязательству по уплате пени, несправедливо обременяющему тех собственников квартир, которые добросовестно платят за потребленные ими тепло, воду или газ, прибавляется в виде дополнительной нагрузки также вытекающий из ч. 8  § 88 Обязательственно-правового закона принцип регулирования неполного исполнения обязательств, в соответствии с которым  в первую очередь считается исполненными понесенные кредитором расходы, затем проценты (в т. ч. пени) и наконец основная сумма задолженности.  Данный принцип установлен в обязательственно-правовом законе с целью предоставления кредитору возможности заставить должника заниматься активно и по возможности быстрее  с образовавшейся задолженностью.  В то же время при многоквартирном доме, где часть собственников выполнили свои обязательства по уплате коммунальных услуг, а другие нет, вытекающие из  части 8  § 88 Обязательственно-правового закона негативные последствия достигают именно честных людей.  Это нельзя считать справедливым решением и поэтому необходимо взвесить, можно ли в соответствующем специальном законе предусмотреть ограничение, чтобы  при  квартирных товариществах или сообществах собственников квартир в случае неполного перечисления платежа в первую очередь считался уплаченным основной долг, затем расходы и наконец проценты (в т. ч. пени).
 
В отношении входящих во вторую группу проблематичных  домов надо признать, что для разрешения сложившейся ситуации существующих частноправовых решений явно недостаточно. Следует также признать, что в основном в многоквартирных домах, где техносистемы очень сильно повреждены, и/или где часть квартир по существу заброшены, восстановление эффективного хозяйствования вообще невозможно. Предположительно такие дома будут когда-то в любом случае заброшены, а самопроизвольный процесс их разрушения может продлиться годы и это будет сопровождаться постоянными бытовыми проблемами и проблемами безопасности, а также страданиями жителей. Самым разумным  решением было бы, если бы публичная власть стала бы координировать и ускорять этот процесс и предлагать, например, жильцам из разных полупустых многоквартирных домов переселиться вместе в один дом, а затем привести этот дом в порядок, а остальные снести. Предпочтительной целевой группой указанных действий должны стать  в первую очередь собственники квартир, которые постоянно корректно выполняли  свои обязательств, поскольку для них сложившаяся ситуация самая несправедливая.
 
Координированный со стороны публичной власти процесс мог бы выглядеть следующим образом:

1) Поскольку за организацию жилищно-коммунального хозяйства по конституции и по закону о местных самоуправлениях несет ответственность на своей административной территории местное самоуправление, то именно оно должно предпринимать шаги, чтобы люди могли жить в благоустроенных (или подлежащих благоустройству), а значит и в более энергосберегающих домах.  Например, МСУ может выкупить у выполняющих свои обязанности собственников их квартирные собственности за достойную цену. Этой ценой может быть не рыночная цена конкретной квартиры (поскольку она была бы очевидно слишком низкой для приобретения себе подходящей квартиры), а цена, которая позволит человеку приобрести в границах этого же самоуправления  в приличном доме приличную квартиру соответствующего размера.  В принципе квартиры можно выкупать также у должников, но при этом необходимо соответственно снижать цены.  
 
2) При таких переустройствах нужно учесть, что люди могут не согласиться с переселением. В таком случае нужно использовать возможность, предусмотренную в Законе о принудительном отчуждении недвижимой вещи, произвести за достойную цену принудительное отчуждение квартиры человека и на полученные деньги помочь  человеку приобрести равноценное жилье. 
 
3) На сегодня государство предлагает при помощи фондов гражданских объединений пособия для реконструкции многоквартирных домов и сноса заброшенных зданий. Министерству экономики и коммуникации следовало бы провести анализ, возможно ли создать механизм поддержки для переселения людей в более энергосберегающие здания, поскольку в итоге  это поможет  также повысить энергетическую эффективность жилищного хозяйства.
 
Необходимо принять правовые меры, возлагающие на местные самоуправления повышенную ответственность и мотивацию для оказания помощи жителям проблемных домов.  По оценке Министерства юстиции обязанность осуществления оплаты за потребляемые проблемным домом существенные/жизненно важные услуги (тепловая энергия, вода и канализация, газ, электричество общего пользования)  может при определенных условиях перейти самоуправлению в размере, соответствующем размеру обязательств квартирособственников,  не исполняющих свои обязательства за текущий месяц. При возникновении такого обязательства управление многоквартирным домом переходит также по существу местному самоуправлению.
У местного самоуправления не возникнет обязанности выплачивать уже образовавшуюся задолженность, а обязанность платить только за потребленные в текущем месяце существенные услуги, и в этом же размере к нему переходит требование к собственнику квартиры, за которого МСУ платит.
 
Такая обязанность должна перейти к МСУ только в отношении тех многоквартирных домов, в которых восстановление эффективного хозяйствования стало уже с большой вероятностью невозможным.  Для жителей эта была бы временной мерой их поддержки на период, пока МСУ поможет найти им новое жилье  (при необходимости с применением указанной в пункте 1 и 2 возможности выкупа или принудительного отчуждения, а также с предложением, например, социального жилья), а затем  прекратить эксплуатацию дома и снести его.   Министерство юстиции считает, что МСУ должно перенять по существу управление многоквартирным домом вместе с обязательством по уплате текущей задолженности, например, при выполнении следующих альтернативных условий:
 
а. если 1/3 квартирных собственностей не уплатили квартирному товариществу или сообществу собственников квартир за совместно потребленные существенные блага в сумме размером за три месяца,  или    
б. предприниматель, продающий многоквартирному дому существенное благо, передал  квартирному товариществу или сообществу собственников квартир сообщение о прекращении продажи существенного блага из-за задолженности.
 
По оценке Министерства юстиции самым правильным местом установления такой меры были бы законы, регулирующие продажу существенных благ, в частности, Закон о центральном отоплении,  Закон о водопроводно-канализационных сетях общего пользования, Закон о природном газе и Закон о рынке электроэнергии.
 
Вышеуказанные меры должны быть применимы также в ситуации, когда в многоквартирном доме квартирные собственности не созданы и дом по-прежнему находиться в совместной собственности. Это по причине, что нет оснований отличать собственников квартир по форме собственности. Важно то, чтобы честные и добросовестные люди, которые, несмотря на все трудности, готовы платить за потребляемую ими тепло, воду, электричество, газ или прочие существенные блага, не стали потерпевшими.   
 
 
С уважением,
 
(подписано дигитально)
Урмас Рейнсалу
Министр